契約の更新
現在の住居に入居された方で、契約満了日が迫った方にとっては、契約を更新するのか、終了して新たな住居に引っ越すのかという 決断を迫られることになります。
はじめてパンコク生活を開始された方は、当然初めての決断ということになります。現在の住居を選ばれる際も、ココが一番だと 思って契約されたと思います。但し、実生活を開始していくと、だんだん不都合な面が現れたり、当初イメージしていたものと違って くる、ということがあるのではないでしょうか。勿論満足し、そのまま住み続けたいと思う方もいらっしゃるでしょう。
いずれにせよ、契約を更新するのか、終了するのかを貸主側へ通知しなければなりません。そこで契約更新、または、契約終了の行い方を簡潔に解りやすく解説したいと思います。
ます大きく分けて、以下の3通りに分類されます。
「契約更新」と決めている方 。
「契約を終了し引っ越す」と決めている方
「契約更新するが、契約を終了し引っ越すか」悩まれている方
これを基に順番に御説明致します。
「契約更新」と決めてる方
まず契約書を見て契約期間と退去通告期限を確認します。契約書には、必ず契約期間と退去通告期限が明記されていますので、それを確認します。契約期間は、すぐに発見できると思いますが、退去通告期限とは何ぞや、または、どこに明記してあるのか、分からない方もいらっしゃるかもしれません。
「退去通告期限」とは、契約満了日の30~60日前(この数字は、物件によって異なります。また、稀に90日という物件もございます。)までに、契約を更新するのか、または、終了するのかを貸主側に書面にて伝達しなければならない、その期限のことを言います。下記に、契約書内の退去通告期限に関する部分のサンプルを掲載しておきます。
A. In case the Lessee would like to terminate the agreement, the Lessee gives the Lessor not less than 30 (Thirty) days written notice prior to the expiration of the term of this agreement.
この場合の退去通告期限は、30日となっておりますので契約満了日の30日よりも前に、更新か終了かの意思伝達を書面にて行わなければなりません。したがって、契約更新の場合は、仲介業者に契約更新の依頼を行います。(※手続きに多少の時間は掛かりますので、最低、退去通告期限の1週間前までにはご連絡願います。)そして、退去通告期限前までに、貸主側に契約更新の伝達を書面にて行います。その後、契約満了日までに新たな賃貸契約書を交わしておくのがベターです。契約を更新するにしても、リクエストがあれば更新の意思伝達前に、仲介業者を通じて出しておいたほうが良いでしょう。リクエスト契約更新上の注意事項に関しましては、後述致します。
「契約を終了し引っ越す」と決めている方
これもAと同様に、契約書の契約期間と退去通告期限を確認します。
確認内容は、Aと同じです。但し、違う点は、退去通告期限(Noticeとも言います。)の遅れは、絶対に許されないということです。「不注意で忘れていた。」という弁解は、一切通用しません。
もし、この退去通告期限を守らなかった場合、不本意であってもそのまま住み続けるか、デポジット没収覚悟で引っ越すか、ということになります。
通常は、仲介した不動産業者から契約満了日が近づくと、更新されるのが終了されるのかを尋ねる連絡が入りますが、何らかの事情でその連絡が来ないケースも考慮していなければなりません。
やはり、ご自身で契約期間と退去通告期限は、把握しておきましょう。
以上のように退去通告期限を守って退去レターを提出する前に、当然、引っ越し先の物件探しを開始、もしくは、完了しておかなければなりません。出来れば完了しておいたほうがベターでしよう。
では、物件探しは「いつから・どのように開始すれば良いのでしようか。
基準を退去通告期限に置きます。この退去通告期限の30日程度前から動き出します。つまり、退去通告期限が30日であれば+30 日で60日前、60日であれば+30日で90日前といった具合です。
ここでの注意点としてましては、新居を定めブッキング(部屋を押さえること)するとき、ブッキングしようとする日から新居の入居日までの日数が、60日前後を境に難しくなるということです。これは部屋を空けておく期間が長くなるのを、貸主側が嫌がるからです。ブッキング時に期間が長くある方は、不動産屋さんと良く相談しましょう。
「契約更新するか、契約を終了し引っ越すか」悩まれている方
どうしようか迷っている方の理由としては、様々なことが考えられると思います。「同じ家賃でより条件の良いところがあれば引っ越 したい」、「再契約はリクエストに対する回答次第」等。生活し始めて1年近くも経てば、物件に関する様々な情報も入って来るでしょう。したがって、このようなお悩みを抱えることも致し方ないかもしれません。
ではご説明致します。
契約書の契約期間と退去通告期限を確認するのは、A.Bと同様です。
つぎに悩まれている理由別にご説明致します。
●再契約はリクエストに対する回答次第の方
まず現住居の貸主側にリクエストを提出します。時期につきましては、Bと同様に基準を退去通告期限に置き、この退去通告期限の30日程度前からとなります。リクエストの提出後、1週間を目途に回答を受けます。その結果、満足のいく回答が得られれば、現住居での更新手続き行います。 満足のいく回答が得られない場合は、お引っ越しということになります。物件探しの開始時期はリクエストに対する回答直後でも良いですし、リクエストが通らないことを想定して、リクエスト前でも構いません。ブッキングに関する注意点は、Bと同様です。その後、退去通告期限を守って退去レターを提出します。
●同じ家賃でより条件の良いところがあれば引っ越したい方
退去通告期限の30日程度前から、物件を探し始めます。「物件探しの結果、より条件の良いところが見つからなかった場合」既述通りに従って、現住居の契約更新手続きを行います。このときもリクエストがあれば、仲介業者を通じて出すことが可能です。
「より条件の良いところが見つかった場合」これまた既述通りに従って、ブッキング→退去レターの提出→お引っ越し、といった流れになります。
リクエストに関しまして
リクエストの方法・内容に関しましてご説明致します。
「方法」
現在居住している物件を仲介した業者が行うのが通常です。リクエスト内容を明確にして不動産屋さんに連絡しましょう。言った言わないを避ける為にもメール等の書面にて行って下さい。リク工ストは一回で済むように、よくまとめてから連絡しましょう。リク工ストし忘れて何回も貸主側へオーダーしてしまうと、機嫌を損ね、通るリクエストも通らなくなる恐れもありますので、注意が必要です。
「内容」
「リクエストなのだからしなきゃ損!」といった考え方は取らないほうが良いでしょう。あまりにも無茶なリクエストを出してしまうと、不信感を抱かれます。引き続き居住する場合、デメリットとなります。正式なリクエス トとして出す前に我々業者にリクエスト内容についてご相談頂くのは、一向に構いませんのでご遠慮なさらす。下記に、一般的に通り易いリクエストと通り難いリクエストの代表格を挙げておきましたので、ご参考にして頂ければ幸いです。
(※ あくまで一般的な話ですので、この通りと言うわけではありません。)
通り易いリクエスト
●ソファーの生地の張り替え、もしくはクリーニング
●エアコンのクリーニング
●カーテンのクリーニング
(注)クリーニングに出している間の代わりのカーテンは用意してくれません。また、複数のカーテンを数回に分けて出すことも出来ず一回でまとめて出すことになります。また、3Bedroomの場合、2週間程度掛かる場合もあります。
■通り難いリクエスト
●家賃の値下げ
●家具・電化製品の交換、および買い足し
プラウン管のテレビをLCDにしてほしい、乾燥機がほしい等、家具・電化製品のリクエストに関しては比較的難しいですが、物件やオーナーの傾向によって、かなり差の出る部分と言えるでしょう。これくらいのリクエストであれば、無茶とは言えないと思いますので、遠慮する必要はないでしょう。
契約更新の際の注意事項
中途解約条項(Diplomatic Clause)を契約書に加筆してもらいましょう 。
タイの不動産賃貸契約の商慣習として、2年目以降の契約更新には中途解約条項(Diplomatic Clause)が盛り込まれるのが一般的です。中途解約条項(Diplomatic Clause)とは、会社の辞令で日本へ帰国となったり等、やむを得ない事由で退去を余儀なくされた場合には、その通告を退去日の30~60日前までに書面で行えば、家主は、預かっている2ヶ月分のデポジットを借主に返却しなければならない、という内容の取り決めです。例外もありますが、再契約書にこの条項が明記されている事を必ず確認しましょう。参考までに契約書(英文)の一例を挙げておきます。
下記に、契約書内の中途解約条項(Diplomatic Clause)に関する部分のサンプルを掲載しておきます。
1. After the lease renewal, if the Lessee be compelled to leave Thailand due to unforeseen circumstances beyond the control of the Lessee and/or due to new assignment to work in Japan, in this case, the Lessee shall give the Lessor 30 days notice in writing, and the Lessee can terminate this Agreement and the Lessor shall agree to refund the Lessee the balance of the deposit after deducting the payment of any damage to the property and the payment of electricity, water and telephone bills, if any pending. .
以上が簡潔ではありますが、契約の更新、または契約の終了(お引っ越し)に関するご説明となります。
尚、弊社では、このような契約更新・終了手続きが円滑に行えるよう下記関連業務すべてを実施し、お客様をサポートしています。
●お客様への契約更新のお知らせ
●貸主へのリクエストの連絡
●再契約
●新物件へのご案内
●退去レターの提出
●新(お引越し先)物件の契約
●お引越し代金の負担(4万パーツ以上、1年契約の方に限る)
お引っ越しを考えておられる方は、是非とも弊社「すずき不動産」へお問い合わせ下さいますよう宣しくお願い申し上げます。また、契約更新を予定している方であっても、現仲介業者にお願いするのが不安という方も、是非、弊社「すずき不動産」へご相談下さい。